Civiltiesiskajās attiecībās tiesību piešķiršana tiek formalizēta kā cesijas līgums. Šī ir diezgan izplatīta shēma, kas ļauj no iepriekšējā akcionāra iegūt tiesības uz dzīvokli daudzstāvu jaunceltnē. Bet, neskatoties uz tā popularitāti - dzīvokļu piegādes posmā gandrīz 90% un tie tiek iegādāti saskaņā ar cesijas līgumiem, šis darījums var būt diezgan riskants.
Kopīgas būvniecības iezīmes
Pēc tam, kad 2005. gada sākumā stājās spēkā federālais likums Nr. 214-FZ “Par dalību daudzdzīvokļu māju koplietošanā …”, kapitāla daļu turētājiem, kuri ar attīstītāju parakstīja līgumu par dalību koplietošanā, bija iespēja nodot savas tiesības uz būvējamo dzīvokli uz trešo seju. Tiesību piešķiršana uz nekustamo īpašumu ir iespējama saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 382. pants un Art. 11 šā likuma 11. pantā, jebkurā laikā pēc tam, kad kapitāla līdzdalības līgums tika pienācīgi reģistrēts Rosreestras iestādēs un pirms akcionārs parakstīja dzīvokļa nodošanas aktu.
Tā kā nav noslēpums, ka būvniecības stadijā, it īpaši sākumā, ir iespējams iegādāties dzīvokli par diezgan pieņemamām cenām, tiesību piešķiršanas iespēja ir diezgan pievilcīga daudziem pilsoņiem, kuri vēlas uzlabot savus dzīves apstākļus. Cits jautājums ir iemesli, kādēļ sākotnējais akcionārs - cedors - vēlas pārdot būvējamo dzīvokli saskaņā ar cesijas līgumu, nododot tiesības uz nekustamo īpašumu jaunam kopīgas būvniecības dalībniekam - cesionāram.
Riski, kas rodas no cesijas līguma noslēgšanas
Viens no izplatītākajiem iemesliem, kāpēc akcionārs vēlas piešķirt tiesības, var būt viņa parādi izstrādātājam. Tāpēc, pirms cesionārs paraksta cesijas līgumu, viņam jāpārbauda pie izstrādātāja, vai ir parāds par regulāru maksājumu veikšanu par dzīvokli.
Vēl viens iemesls, kāpēc cedents vēlējās atbrīvoties no dzīvokļa, ir viņam kļuvusi zināma informācija par būvniecības kvalitātes pārkāpumiem vai par gaidāmo attīstītāja uzņēmuma bankrotu, par kura rīcību viņš nav atbildīgs cesionāram. Ja jaunais akcionārs pat vēlas lauzt līgumu, viņam tas neizdosies, un viņš visas prasības varēs iesniegt tikai attīstītājam un tikai tiesā.
No otras puses, cesionāram ir jāapzinās, ka cesijas līgums var tikt anulēts, ja nav izpildīti vairāki būtiski nosacījumi. Piemēram, to var noslēgt tikai pēc tam, kad cedents ir pilnībā norēķinājies ar izstrādātāju un samaksājis viņam līguma cenu. To apstiprina vienošanās par savstarpējo prasījumu ieskaitu. Turklāt norīkojuma līguma priekšnoteikums ir iegūt izstrādātāja rakstisku piekrišanu tiesību piešķiršanai. Un, protams, tā noslēgšanai būs nepieciešama kredītiestādes atļauja, ja cedents dzīvokli ieguva ar hipotēku.
